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众成清泰 | 地产视角:如何判断开发商宣传学区房行为的性质?

众成清泰 | 地产视角:如何判断开发商宣传学区房行为的性质?

(Summary description) 一、问题提出     为了提高开发楼盘的附属价值和吸引力,越来越多的开发商选择将“XX学校的学区房”、“汇聚XX学校”等作为售房宣传时的亮点。但,一般商品房多为期房,且配套建设投入使用与房屋交付并不同步,存在学区落空或与宣传不一致的可能。《民法典》第四百七十三条第二款明确规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。”那开发商宣传学区房的行为是否构成要约?所宣传学校是否在商品房开发规划范围内对认定开发商是否构成违约有无影响?开发商和消费者应如何避免学区房宣传所可能带来的风险?     二、相关观点及案例、裁判观点     (一)开发商关于学区房的宣传对购房者是否与其订立商品房买卖合同有重大的影响,宣传彩页应视为合同内容,对合同的双方均具有约束力。案涉房屋不在学区内,与合同约定不符,导致购房人合同目的不能实现,购房者可请求解除合同。   案件:程娟、陈保银房屋买卖合同纠纷案(菏泽市中级人民法院(2020)鲁17民终1331号民事判决)   法院认为:本案的争议焦点是涉案房屋买卖合同是否应予解除。首先,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”上诉人菏建置业公司的宣传彩页上明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”字样,上诉人程娟之女董博文正值上中学时期,上诉人菏建置业公司的此种宣传对程娟、陈保银是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响,故该宣传彩页应视为合同内容,对合同的双方均具有约束力。现涉案房屋不在曹县博宇中学的招生片区,与合同约定不符,导致程娟、陈保银的合同目的不能实现,故上诉人程娟、陈保银请求解除涉案商品房买卖合同于法有据,本院予以支持。   (二)开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,补充协议中的免责条款因为格式条款且未提示购房者而无效,当事人违反的,应当承担违约责任。   案件:汪欣欣、刘上能与苏州新高置地有限公司商品房销售合同纠纷案(江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初3012号民事判决)   法院认为:……被告在虹锦湾楼盘的路面及广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次提及“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区,实验中学”等内容,根据上述销售广告及宣传资料,普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城实验中学(新区实验中学科技城分校)施教区范围、其子女可在该校就读的结论,进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响,故应当视为要约,即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》,但该内容也应作为合同的组成部分,双方均应受其约束。现根据苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件,涉案房屋不属于新区实验中学科技城分校学区范围,而属于新区第三中学学区范围,故被告违反了合同约定,构成违约,应承担违约责任。不动产属于家庭的大额财产,其首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者,有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解,相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。因此,学区选择并非本案房屋买卖合同的合同目的,原告由于疏忽、轻率而做出购买涉案房屋的决定,自身也存在相当过错。鉴于原告未提供任何证据证明涉案房屋在购买时与周边同地段、同品质非重点学校学区房的差价,且同一小区类似案件在另案审理过程中的鉴定申请也因无比对样本被退回,因此原告主张的房屋差价损失没有证据证明。但是,被告的不当宣传构成违约,引起了本案纠纷的产生,本院综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况,酌定被告赔偿原告损失1万元。至于双方在合同附件五:合同补充协议第2条的约定,本院认为,上述约定作为出卖方提供的格式条款,形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明,内容上排除了买方主要的权利、免除了自身义务,因而为无效约定。   (三)学校在涉案房屋开发规划范围之外,补充协议明确约定商品房宣传不构成合同要约,购房人在合同签订时充分了解合同条款,开发商不构成违约。   案件:李守刚与济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司商品房销售合同纠纷案案(济南市中级人民法院(2017)鲁01民终5484号民事判决)   法院认为:北大资源公司发布的《通知》……并未载入商品房买卖合同之中,且该合同第十七条第七款约定:“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意,不构成任何要约,一切以本合同约定为准,本合同未约定的以交付实体为准”,故上述《通知》内容并不能视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定……该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”,而本案《通知》所称的学校并不属于涉案房屋开发规划范围之内,故本案并不能适用该司法解释的规定。在《通知》有关学区房内容并未订入商品房买卖合同的情况下,李守刚依据该内容主张相关违约责任,于法无据,一审未予支持,并无不当。   (四)因规划调整学校发生变更,但仍配备了相应的教育资源,该事实的发生与当地政府相应规划调整有关,开发商关于学区房的宣传并非虚假宣传,不构成违约。   案件:吴扣珠、缪亚敏与远洋地产镇江有限公司商品房销售合同纠纷案(江苏省高级人民法院(2017)苏民申957号民事判决)   法院认为:远洋公司三期地块内原规划有小学,后根据镇江市规划委员会的规划调整,决定该小学与远洋三期地块东侧安置房预留的初中合并成九年一贯制学校。……即使认定远洋公司引入润州实验小学的宣传确为要约,因规划调整,原小学变更为九年一贯制学校,师资由润州区教育局、镇江实验学校、润州区实验小学统筹安排,仍然配备了相应教育资源,且实际配建的学校由小学变成九年一贯制学校,与当地政府相应规划调整有关,因此,一、二审法院对吴扣珠、缪亚敏以远洋公司“引入润州实验小学”为虚假宣传,构成违约、亦构成欺诈的主张未予支持,并无不当。     三、小结     《民法典》第四百七十二条规定了要约的定义及构成要件,第四百七十三条第二款规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”   开发商宣传学区房的行为是否构成要约是判断开发商是否违约及商品房买卖合同是否能够解除的关键。一种观点认为商品房及相关设施一般包括商品房自身以及商品房配套的基础设施和公共建筑等,学校并不在商品房开发规划范围内,配套学校由当地政府相应规划调整决定,并不以开发商的意志为转移,有关商品房买卖合同中亦明确约定以合同内容为准,合同中并无关于就读学校的保证,关于学区房的宣传不能构成要约,不存在开发商违约的可能;但是,若学校确实在商品房开发规划范围内,开发商所宣传的学校不存在或与实际就读的学校存在差异,存在被认定为要约、构成违约的风险。另一种观点认为,房屋周边一般有交通、学校、医院等配套设施,学校应当属于商品房开发规划范围内的相关设施,宣传所作允诺清晰明确,且就读xx学校的宣传对购房者是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响,关于学区房的宣传构成要约,学区的落空或改变导致开发商违约,应当承担赔偿责任,情节严重致使购房者上学目的不能达成的可能有合同解除的风险。实务中,各地法院对开发商关于学区房的宣传是否构成要约的衡量标准略有差异,需要结合案件实际情况来判断,大部分法院即使认定开发商对学区房的宣传构成要约,房屋实际交付时就读学校与宣传不一致的构成违约,大多情况下违约行为并未达到解除合同的程度,但开发商应当承担一定的赔偿责任。     四、风险提示     本所律师认为,开发商在进行商品房宣传时应当提高风险意识,谨慎开展广告宣传活动,避免误导性宣传,在宣传单页、广告墙等宣传资料中明确标注该行为为要约邀请,实际以双方签订的商品房买卖合同为准;另,因商品房买卖合同为开发商提供的制式合同,个别条款有被认定为格式条款的风险,可将重要条款以足够引起购房人注意的方式予以提示和说明,签订合同时对购房人进行充分的释明,明确“商品房买卖合同中约定与宣传广告约定不一致的,以买卖合同约定为准”。房屋作为家庭的重要资产,消费者在购买房屋时应尽审慎的注意义务,深入了解当地的学区政策,避免因疏忽、轻率做出购房的决定而承担损失。

众成清泰 | 地产视角:如何判断开发商宣传学区房行为的性质?

(Summary description)



一、问题提出





 






 

为了提高开发楼盘的附属价值和吸引力,越来越多的开发商选择将“XX学校的学区房”、“汇聚XX学校”等作为售房宣传时的亮点。但,一般商品房多为期房,且配套建设投入使用与房屋交付并不同步,存在学区落空或与宣传不一致的可能。《民法典》第四百七十三条第二款明确规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。”那开发商宣传学区房的行为是否构成要约?所宣传学校是否在商品房开发规划范围内对认定开发商是否构成违约有无影响?开发商和消费者应如何避免学区房宣传所可能带来的风险?

 






 





二、相关观点及案例、裁判观点





 






 

(一)开发商关于学区房的宣传对购房者是否与其订立商品房买卖合同有重大的影响,宣传彩页应视为合同内容,对合同的双方均具有约束力。案涉房屋不在学区内,与合同约定不符,导致购房人合同目的不能实现,购房者可请求解除合同。

 

案件:程娟、陈保银房屋买卖合同纠纷案(菏泽市中级人民法院(2020)鲁17民终1331号民事判决)

 

法院认为:本案的争议焦点是涉案房屋买卖合同是否应予解除。首先,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”上诉人菏建置业公司的宣传彩页上明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”字样,上诉人程娟之女董博文正值上中学时期,上诉人菏建置业公司的此种宣传对程娟、陈保银是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响,故该宣传彩页应视为合同内容,对合同的双方均具有约束力。现涉案房屋不在曹县博宇中学的招生片区,与合同约定不符,导致程娟、陈保银的合同目的不能实现,故上诉人程娟、陈保银请求解除涉案商品房买卖合同于法有据,本院予以支持。

 

(二)开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,补充协议中的免责条款因为格式条款且未提示购房者而无效,当事人违反的,应当承担违约责任。

 

案件:汪欣欣、刘上能与苏州新高置地有限公司商品房销售合同纠纷案(江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初3012号民事判决)

 

法院认为:……被告在虹锦湾楼盘的路面及广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次提及“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区,实验中学”等内容,根据上述销售广告及宣传资料,普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城实验中学(新区实验中学科技城分校)施教区范围、其子女可在该校就读的结论,进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响,故应当视为要约,即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》,但该内容也应作为合同的组成部分,双方均应受其约束。现根据苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件,涉案房屋不属于新区实验中学科技城分校学区范围,而属于新区第三中学学区范围,故被告违反了合同约定,构成违约,应承担违约责任。不动产属于家庭的大额财产,其首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者,有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解,相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。因此,学区选择并非本案房屋买卖合同的合同目的,原告由于疏忽、轻率而做出购买涉案房屋的决定,自身也存在相当过错。鉴于原告未提供任何证据证明涉案房屋在购买时与周边同地段、同品质非重点学校学区房的差价,且同一小区类似案件在另案审理过程中的鉴定申请也因无比对样本被退回,因此原告主张的房屋差价损失没有证据证明。但是,被告的不当宣传构成违约,引起了本案纠纷的产生,本院综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况,酌定被告赔偿原告损失1万元。至于双方在合同附件五:合同补充协议第2条的约定,本院认为,上述约定作为出卖方提供的格式条款,形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明,内容上排除了买方主要的权利、免除了自身义务,因而为无效约定。

 

(三)学校在涉案房屋开发规划范围之外,补充协议明确约定商品房宣传不构成合同要约,购房人在合同签订时充分了解合同条款,开发商不构成违约。

 

案件:李守刚与济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司商品房销售合同纠纷案案(济南市中级人民法院(2017)鲁01民终5484号民事判决)

 

法院认为:北大资源公司发布的《通知》……并未载入商品房买卖合同之中,且该合同第十七条第七款约定:“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意,不构成任何要约,一切以本合同约定为准,本合同未约定的以交付实体为准”,故上述《通知》内容并不能视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定……该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”,而本案《通知》所称的学校并不属于涉案房屋开发规划范围之内,故本案并不能适用该司法解释的规定。在《通知》有关学区房内容并未订入商品房买卖合同的情况下,李守刚依据该内容主张相关违约责任,于法无据,一审未予支持,并无不当。

 

(四)因规划调整学校发生变更,但仍配备了相应的教育资源,该事实的发生与当地政府相应规划调整有关,开发商关于学区房的宣传并非虚假宣传,不构成违约。

 

案件:吴扣珠、缪亚敏与远洋地产镇江有限公司商品房销售合同纠纷案(江苏省高级人民法院(2017)苏民申957号民事判决)

 

法院认为:远洋公司三期地块内原规划有小学,后根据镇江市规划委员会的规划调整,决定该小学与远洋三期地块东侧安置房预留的初中合并成九年一贯制学校。……即使认定远洋公司引入润州实验小学的宣传确为要约,因规划调整,原小学变更为九年一贯制学校,师资由润州区教育局、镇江实验学校、润州区实验小学统筹安排,仍然配备了相应教育资源,且实际配建的学校由小学变成九年一贯制学校,与当地政府相应规划调整有关,因此,一、二审法院对吴扣珠、缪亚敏以远洋公司“引入润州实验小学”为虚假宣传,构成违约、亦构成欺诈的主张未予支持,并无不当。

 






 





三、小结





 






 

《民法典》第四百七十二条规定了要约的定义及构成要件,第四百七十三条第二款规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

 

开发商宣传学区房的行为是否构成要约是判断开发商是否违约及商品房买卖合同是否能够解除的关键。一种观点认为商品房及相关设施一般包括商品房自身以及商品房配套的基础设施和公共建筑等,学校并不在商品房开发规划范围内,配套学校由当地政府相应规划调整决定,并不以开发商的意志为转移,有关商品房买卖合同中亦明确约定以合同内容为准,合同中并无关于就读学校的保证,关于学区房的宣传不能构成要约,不存在开发商违约的可能;但是,若学校确实在商品房开发规划范围内,开发商所宣传的学校不存在或与实际就读的学校存在差异,存在被认定为要约、构成违约的风险。另一种观点认为,房屋周边一般有交通、学校、医院等配套设施,学校应当属于商品房开发规划范围内的相关设施,宣传所作允诺清晰明确,且就读xx学校的宣传对购房者是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响,关于学区房的宣传构成要约,学区的落空或改变导致开发商违约,应当承担赔偿责任,情节严重致使购房者上学目的不能达成的可能有合同解除的风险。实务中,各地法院对开发商关于学区房的宣传是否构成要约的衡量标准略有差异,需要结合案件实际情况来判断,大部分法院即使认定开发商对学区房的宣传构成要约,房屋实际交付时就读学校与宣传不一致的构成违约,大多情况下违约行为并未达到解除合同的程度,但开发商应当承担一定的赔偿责任。

 






 





四、风险提示





 






 

本所律师认为,开发商在进行商品房宣传时应当提高风险意识,谨慎开展广告宣传活动,避免误导性宣传,在宣传单页、广告墙等宣传资料中明确标注该行为为要约邀请,实际以双方签订的商品房买卖合同为准;另,因商品房买卖合同为开发商提供的制式合同,个别条款有被认定为格式条款的风险,可将重要条款以足够引起购房人注意的方式予以提示和说明,签订合同时对购房人进行充分的释明,明确“商品房买卖合同中约定与宣传广告约定不一致的,以买卖合同约定为准”。房屋作为家庭的重要资产,消费者在购买房屋时应尽审慎的注意义务,深入了解当地的学区政策,避免因疏忽、轻率做出购房的决定而承担损失。

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一、问题提出

 

 

为了提高开发楼盘的附属价值和吸引力,越来越多的开发商选择将“XX学校的学区房”、“汇聚XX学校”等作为售房宣传时的亮点。但,一般商品房多为期房,且配套建设投入使用与房屋交付并不同步,存在学区落空或与宣传不一致的可能。《民法典》第四百七十三条第二款明确规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。”那开发商宣传学区房的行为是否构成要约?所宣传学校是否在商品房开发规划范围内对认定开发商是否构成违约有无影响?开发商和消费者应如何避免学区房宣传所可能带来的风险?

 

 

二、相关观点及案例、裁判观点

 

 

(一)开发商关于学区房的宣传对购房者是否与其订立商品房买卖合同有重大的影响,宣传彩页应视为合同内容,对合同的双方均具有约束力。案涉房屋不在学区内,与合同约定不符,导致购房人合同目的不能实现,购房者可请求解除合同。

 

案件:程娟、陈保银房屋买卖合同纠纷案(菏泽市中级人民法院(2020)鲁17民终1331号民事判决)

 

法院认为:本案的争议焦点是涉案房屋买卖合同是否应予解除。首先,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”上诉人菏建置业公司的宣传彩页上明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”字样,上诉人程娟之女董博文正值上中学时期,上诉人菏建置业公司的此种宣传对程娟、陈保银是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响,故该宣传彩页应视为合同内容,对合同的双方均具有约束力。现涉案房屋不在曹县博宇中学的招生片区,与合同约定不符,导致程娟、陈保银的合同目的不能实现,故上诉人程娟、陈保银请求解除涉案商品房买卖合同于法有据,本院予以支持。

 

(二)开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,补充协议中的免责条款因为格式条款且未提示购房者而无效,当事人违反的,应当承担违约责任。

 

案件:汪欣欣、刘上能与苏州新高置地有限公司商品房销售合同纠纷案(江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初3012号民事判决)

 

法院认为:……被告在虹锦湾楼盘的路面及广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次提及“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区,实验中学”等内容,根据上述销售广告及宣传资料,普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城实验中学(新区实验中学科技城分校)施教区范围、其子女可在该校就读的结论,进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响,故应当视为要约,即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》,但该内容也应作为合同的组成部分,双方均应受其约束。现根据苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件,涉案房屋不属于新区实验中学科技城分校学区范围,而属于新区第三中学学区范围,故被告违反了合同约定,构成违约,应承担违约责任。不动产属于家庭的大额财产,其首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者,有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解,相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。因此,学区选择并非本案房屋买卖合同的合同目的,原告由于疏忽、轻率而做出购买涉案房屋的决定,自身也存在相当过错。鉴于原告未提供任何证据证明涉案房屋在购买时与周边同地段、同品质非重点学校学区房的差价,且同一小区类似案件在另案审理过程中的鉴定申请也因无比对样本被退回,因此原告主张的房屋差价损失没有证据证明。但是,被告的不当宣传构成违约,引起了本案纠纷的产生,本院综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况,酌定被告赔偿原告损失1万元。至于双方在合同附件五:合同补充协议第2条的约定,本院认为,上述约定作为出卖方提供的格式条款,形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明,内容上排除了买方主要的权利、免除了自身义务,因而为无效约定。

 

(三)学校在涉案房屋开发规划范围之外,补充协议明确约定商品房宣传不构成合同要约,购房人在合同签订时充分了解合同条款,开发商不构成违约。

 

案件:李守刚与济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司商品房销售合同纠纷案案(济南市中级人民法院(2017)鲁01民终5484号民事判决)

 

法院认为:北大资源公司发布的《通知》……并未载入商品房买卖合同之中,且该合同第十七条第七款约定:“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意,不构成任何要约,一切以本合同约定为准,本合同未约定的以交付实体为准”,故上述《通知》内容并不能视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定……该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”,而本案《通知》所称的学校并不属于涉案房屋开发规划范围之内,故本案并不能适用该司法解释的规定。在《通知》有关学区房内容并未订入商品房买卖合同的情况下,李守刚依据该内容主张相关违约责任,于法无据,一审未予支持,并无不当。

 

(四)因规划调整学校发生变更,但仍配备了相应的教育资源,该事实的发生与当地政府相应规划调整有关,开发商关于学区房的宣传并非虚假宣传,不构成违约。

 

案件:吴扣珠、缪亚敏与远洋地产镇江有限公司商品房销售合同纠纷案(江苏省高级人民法院(2017)苏民申957号民事判决)

 

法院认为:远洋公司三期地块内原规划有小学,后根据镇江市规划委员会的规划调整,决定该小学与远洋三期地块东侧安置房预留的初中合并成九年一贯制学校。……即使认定远洋公司引入润州实验小学的宣传确为要约,因规划调整,原小学变更为九年一贯制学校,师资由润州区教育局、镇江实验学校、润州区实验小学统筹安排,仍然配备了相应教育资源,且实际配建的学校由小学变成九年一贯制学校,与当地政府相应规划调整有关,因此,一、二审法院对吴扣珠、缪亚敏以远洋公司“引入润州实验小学”为虚假宣传,构成违约、亦构成欺诈的主张未予支持,并无不当。

 

 

三、小结

 

 

《民法典》第四百七十二条规定了要约的定义及构成要件,第四百七十三条第二款规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

 

开发商宣传学区房的行为是否构成要约是判断开发商是否违约及商品房买卖合同是否能够解除的关键。一种观点认为商品房及相关设施一般包括商品房自身以及商品房配套的基础设施和公共建筑等,学校并不在商品房开发规划范围内,配套学校由当地政府相应规划调整决定,并不以开发商的意志为转移,有关商品房买卖合同中亦明确约定以合同内容为准,合同中并无关于就读学校的保证,关于学区房的宣传不能构成要约,不存在开发商违约的可能;但是,若学校确实在商品房开发规划范围内,开发商所宣传的学校不存在或与实际就读的学校存在差异,存在被认定为要约、构成违约的风险。另一种观点认为,房屋周边一般有交通、学校、医院等配套设施,学校应当属于商品房开发规划范围内的相关设施,宣传所作允诺清晰明确,且就读xx学校的宣传对购房者是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响,关于学区房的宣传构成要约,学区的落空或改变导致开发商违约,应当承担赔偿责任,情节严重致使购房者上学目的不能达成的可能有合同解除的风险。实务中,各地法院对开发商关于学区房的宣传是否构成要约的衡量标准略有差异,需要结合案件实际情况来判断,大部分法院即使认定开发商对学区房的宣传构成要约,房屋实际交付时就读学校与宣传不一致的构成违约,大多情况下违约行为并未达到解除合同的程度,但开发商应当承担一定的赔偿责任。

 

 

四、风险提示

 

 

本所律师认为,开发商在进行商品房宣传时应当提高风险意识,谨慎开展广告宣传活动,避免误导性宣传,在宣传单页、广告墙等宣传资料中明确标注该行为为要约邀请,实际以双方签订的商品房买卖合同为准;另,因商品房买卖合同为开发商提供的制式合同,个别条款有被认定为格式条款的风险,可将重要条款以足够引起购房人注意的方式予以提示和说明,签订合同时对购房人进行充分的释明,明确“商品房买卖合同中约定与宣传广告约定不一致的,以买卖合同约定为准”。房屋作为家庭的重要资产,消费者在购买房屋时应尽审慎的注意义务,深入了解当地的学区政策,避免因疏忽、轻率做出购房的决定而承担损失。

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