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• Time of issue:2021-11-12 14:13
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(Summary description) 2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。该政策的试点实施意义非常重大，是房地产制度改革大潮中非常重要的政策之一，与老百姓的生活息息相关。本文针对房地产税试点问题展开如下分析：   一、房地产税的发展   2011年在上海、重庆等地已试点个人房产税的征收，其中上海仅针对增量，即人均超过60平方米的部分征收房产税，而重庆针对独栋存量（180平方米的免税面积）和高档房增量（100平米的免税面积）征收房产税，计价基础为历史交易价格，税率在0.4%至0.6%之间。但在近十年的试点过程中，沪、渝两地房价的涨幅并不逊色与周边未征收房产税的城市；   2013年8月，时任财政部长楼继伟和发改委主任徐绍史双双提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，后期焦点逐渐转向了房地产税需立法现行；   2015年8月5日，房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划；   2019年3月9日，十三届全国人大二次会议进一步指出房地产税法正在组织起草；   2021年3月14日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权；   2021年5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局四部委的负责同志在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见，其中济南在列。   2021年10月16日，《求是》发表《扎实推进共同富裕》一文，提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。   二、此次开展房地产税试点的依据   （一）法规、政策依据   2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授予国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（以下简称“《决定》”），全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。   《决定》出台的目的是积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。   《决定》明确了房地产税的征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其地上住宅。   纳税人为土地使用权人和房屋所有权人。   其中非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。   房地产税试点具体办法，由试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。   笔者认为，《决定》已经为未来的房产税改革指明了路径，那就是：落实税收法定原则，通过全国人大制定《房产税法》的方式来推进改革。   （二）关于该《决定》的解读   1、征收范围 试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。 居住用房地产，主要有商品房，经济适用房，房改房、集资房、安置房、军产房、小产权房等。 非居住用房，包括经营性和非经营性的，比如写字楼，商铺，工厂，仓库，车库等，此类用房不适用此次新的房地产税方案，继续按照以前的房产税和土地使用税条例执行。 需要注意的是因为基于农村宅基地建造的房屋没有像商品房一样享受过城镇化发展带来的红利，依法拥有的农村宅基地及在宅基地上建造的房屋，不在此次房地产税的试点范围内。但非法持有的农村宅基地及基于此建造的房屋，应当属于房地产税的纳税范围。 另外，关于小产权房是否需要缴纳房地产税尚不能确定，一方面，小产权房属于居住用房屋，符合征税范围，但另一方面，小产权房建造于农村集体土地上，且基本均未办理产权登记，若对其进行征税，客观上难度较大。   2、坚持立法先行 与此前的“立法先行，充分授权，分步推进”大原则一脉相承，按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展。   3、因城施策 国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。参照上海和重庆前期的试点情况，即国务院及各部委负责起草房地产税试点办法（草案），提出试点城市，各地方人民政府决定本辖区范围内的征收对象，征收标准，征收税率等细则。   4、征收目的 征收房地产税的目的在于引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，最终实现共同富裕。   5、试点时间为5年 自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验。条件成熟时，及时制定法律。近5年内房地产税立法可能得不到普遍实施。   三、如何确定房地产税的税率？   截至2018年，城镇人均住房面积为39平方米，户均1.1套左右，其中拥有三套房的占比就高达10%左右，也就意味着很多家庭买不起一套房。   征收房地产税的最终目的是取代土地财政，推进共同富裕，转换赛道实现高质量发展。房地产税改革的重点就是如何做到让低收入者有快感，中产阶级却没有痛感。具体需要明确以下几点：   1、计税基础 很多观点认为，房地产税的计税基础不应当是当时的交易价值，应当是房屋的市值或者说评估价值，但房地产税是直接税，仅仅以房屋的评估价值作为房地产税的计税基础，会导致税负太重，老百姓会有显著的“痛苦感”，影响居民消费，生育欲望，最终影响经济的可持续发展。所以，我们不能从房屋市值的角度考虑房地产税率，而应该从居民“可承受负担”的角度来考虑。 基于此，在房价居高不下的情况下，为了不降低老百姓的幸福感，房地产税的税率则不应过高。   2、税率的确定 每个城市甚至每个区的房屋市值各不相同，老百姓的消费能力也千差万别，统一税率必然不能实现真正公平。建议根据每个区的人均可支配收入，计算出户均可支配收入，从而推测出老百姓能够接受的纳税金额，再用该金额除以房屋市值，确定该区房地产税的税率。 举个例子，2020年，全国居民人均可支配收入32189元，每户家庭2.62人，家庭平均年收入为8.43万元，老百姓可接受的纳税额在1500元/年左右较为合理，假设2020年全国平均房价为9860元/平方米，平均面积为39平方米，则一套房屋市值为38万元左右，倒推房地产税率应该为1500元/38万元=0.4%左右。   四、关于首套是否免征的问题   此前上海的试点，首套房是免征房地产税的，但新的试点推行，是否仍会享受第一套免征就是未知数了，因为首套免征会导致三四线城市房屋大量抛售，大家都跑到一二线城市买房，或者导致大家都集中到市中心去买房，加剧人口流失，住房空置率上升。   五、房地产税出台的影响？   1、增加二手房的市场供给 基于房地产投资和消费的双属性，个人住房房产税的征收面向住宅房地产的持有者，增加投资者和炒房者的房产持有成本，有限抑制了投机者或炒房者的购房需求，对持有多套房产的投机者来说，为了防止其利益的不断流失，他们会选择以出租的方式转嫁成本或以出售的方式来避让风险，二手房的市场供给也会随之增加，而在此制度下，开发商对房地产市场需求的未来预期将有所下降，迫使开发商收紧供给，降低现有存放量的空置率。   2、降低市场需求，房地产市场价格暂时回落 征收房地产税会降低房地产开发商对未来消费者购房需求的预期。但是房屋的生产周期比较长，即时知道未来房屋的供给量大于需求量也不能及时调整供给量，短时期房地产业住房的供给不会改变，但房屋需求减少，供给不变而需求减少，均衡价格会短暂降低，但不会长期降低。   参考文献： 1、吴少芬、林丽娜、巫红亿、吴雪玲，征收个人住房房产税对房价的预期影响与作用探析[J]经济研究，2021（1）； 2、赵奉军，房地产税试点不要走老路，国家社科基金项目“我国住房空置率现状、原因与解决途径研究”（20BJY073）成果； 3、刘晓博，《房地产税，或超出你想象》，公众号：刘晓博说财经。           附：《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》   （2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）   为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。   一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。   二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。   三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。   本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。   本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。