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• Time of issue:2021-11-05 10:44
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(Summary description)   案例引入     2018年3月10日下午，余某发现刚装修的房屋因楼上漏水导致卧室屋顶、客厅吊顶等损坏。余某随后就找到物业，经物业查看，漏水原因系楼上卫生间水管堵头松动所致，物业公司联系楼上业主未果后，立即采取关闭自来水阀门等措施处理现场情况。事发后，余某就损失赔偿问题多次与楼上业主沟通，未果，遂将楼上业主及物业公司告上法庭。       争议焦点     业主专有部分受损时，物业公司是否应当承担赔偿责任？       法院判决     （一）一审法院判决：   一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。本案中，原告房屋受损系因楼上业主房屋漏水所致，楼上业主应当赔偿原告因此造成的损失，而被告物业公司作为小区维护、管理者，在接到住户反映有漏水情况后，仅关闭阀门，没有及时通知原告进行检查，通知被告进行检修，致使原告损失扩大，其工作中存在疏漏，亦有一定违约责任，判决物业公司承担原告3000元的赔偿损失。   （二）二审法院判决：   上诉人物业公司接到报修通知后，电话联系楼上业主未果，关闭了楼梯间管道井自来水总阀门。可知物业公司已经尽到了物业管理的工作职责，且根据前期物业服务合同第23条第7项约定：乙方（物业公司）在合同期内不承担对业主及非业主使用的人身、财产的保险保管义务（另有专门合同规定除外），而余某并未提供证据证明其与物业公司之间签订有关于财产保管的专门合同，故本院认为物业公司不存在违约责任，一审法院以物业公司存在一定违约责任判决其承担赔偿责任无事实及法律依据，属于认定事实和适用法律不当，本院予以更正。       律师观点     通过案例检索，在司法实践中，对于住户漏水这类事故，法院在判决物业公司是否承担责任时裁判观点不一。如本案，一审法院认为物业公司作为小区维护、管理者，在履行维护、管理义务时存在瑕疵，所以应当承担一定的违约责任；而二审法院基于物业服务合同的明确约定，判定物业公司不承担责任予以改判。   本所律师认为，从物业管理法律关系而言，物业公司虽是小区的维护、管理者。但是，根据相关物业服务协议，物业公司是小区公共区域和公用设施设备的维护、管理者，业主专有部分及其内部的设施设备并不是物业公司的职责范围。那么，应在小区公共区域和公用设施设备的责任范围内判定物业公司是否尽到相应的管理责任，本案中，物业公司发现漏水后及时采取措施，关闭自来水阀门，并通知了漏水住户，应认定为履行了相应的管理义务。此外，本案系侵权纠纷，从侵权法律关系来看，物业公司也不符合侵权的构成要件。所以，物业公司不应承担赔偿责任。       相关案例     （一）王某与李某财产损害赔偿纠纷案（2013历城民初字第2566号）   法院裁判：本院认为，根据法律规定，行为人侵害他人财产权益，应当承担赔偿责任。被告李明双因家中水管破裂漏水导致原告王荣房屋受损，被告李明双辩称漏水造成的相应损失属于多因一果，第三人名都置业公司交付的房屋存在质量问题，第三人金碧物业公司安装的水龙头存在质量问题，其该主张系与第三人产生的合同纠纷，与本案侵权关系无关，被告李明双应承担赔偿责任。   （二）山西云馨物业管理有限责任公司襄垣分公司与余贝、李英俊财产损害赔偿纠纷案（2019晋04民终1061号）   法院裁判：二审仅围绕当事人的上诉请求及事实理由进行审理。本案已经查明被上诉人余贝房屋受到损害为被上诉人李英俊房屋漏水所致，上诉人云馨物业公司接到203住户报修，电话联系李英俊未果，关闭了楼梯间管道井403户自来水总阀门。可知云馨物业公司已经尽到了物业管理的工作职责，且云馨物业公司提供的襄垣县保障性住房前期物业服务合同第23条第7项约定：乙方（云馨物业公司）在合同期内不承担对业主及非业主使用的人身、财产的保险保管义务（另有专门合同规定除外），而余贝并未提供证据证明其与云馨物业公司之间签订有关于财产保管的专门合同，故本院认为云馨物业公司不存在违约责任，一审法院以云馨物业公司存在一定违约责任判决其承担赔偿责任无事实及法律依据，属于认定事实和适用法律不当，本院予以更正。   （三）邬某与某物业管理公司、某置业公司财产损害赔偿纠纷案（2011芙民初字第3195号）   法院裁判：……某物业管理公司作为物业管理公司，其职责主要是对于小区进行专业管理，对小区内公共设施进行维护，业主屋内的专有设施不在其职责范围，且某物业管理公司在接到邬某的电话后采取了相应措施来处理该事件。邬某也没有提交充分的证据证明某物业管理公司在本案中存在过错，某物业管理公司亦无法律上的责任，其不应承担赔偿责任。……