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• Time of issue:2021-09-07 09:48
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(Summary description)        近日，山东省高级人民法院制定了《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》（以下简称《工作指引》），并于2021年8月6日起施行。《工作指引》是根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律和司法解释的规定，结合全省法院审判执行工作实际进行制定，目的是为了规范民事诉讼保全和执行中查封、扣押、冻结措施，防止超标的、超范围、超时限查封，依法维护当事人的合法权益。          《工作指引》共分为36条，涵盖一般规定，各类财产的查封、扣押和冻结，以及救济程序等内容，在财产价值的估算、法院善意文明的执行理念，以及涉及到预售商品房时的处理等方面，均进行了完善和创新，对实践中诸多问题进行回应，从而有效提高了司法层面的可操作性。本文中本所律师将《工作指引》在房地产领域中的亮点进行归纳。   制定了统一的不动产价值估算方法          根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 现行规定明确禁止法院超标的额查封，而在保全、执行程序中，房产、土地使用权、在建工程等不动产的价值往往无法确定，具体价值须以评估报告为准，而评估程序又是后置于查封、冻结、扣押程序的。因此在查封房产、土地使用权、在建工程等不动产时，如何避免超标的额查封，成为司法实践中的一大难题。本次《工作指引》明确要求在查封、扣押、冻结被执行人的财产时，应对财产价值进行估算，并且对房产、土地使用权、在建工程的价值制定了统一的估算方法，减少了价值估算的随意性，亦为司法实践中如何避免超额查封不动产提供了路径。   法条索引：《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第1条：查封、扣押、冻结被执行人（或被保全人，下同）的财产，应对执行标的金额和查封、扣押、冻结财产的价值及查封、扣押、冻结财产可供执行的价值（即该项财产可用于清偿本案债权的金额）进行估算，查封、扣押、冻结财产可供执行的价值应与执行标的金额相当，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 第3条 ：查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算：（2）查封房产的，参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的，可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格；查封房产为二手房的，可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。（3）查封土地使用权的，参照土地出让合同记载的出让金额计算查封财产的价值。（4）预查封在建工程的，参照该工程的投资额、完成的工程量、拆迁安置、销售等情况估算查封财产的价值。 第4条：除银行存款外，当事人对查封、扣押、冻结财产的价值有约定的，可以参照当事人的约定估算查封财产的价值。   保护优先受偿权人的合法权益            在司法实践中，法院对拟查封的不动产价值进行估算时，可能会遗漏不动产上存在的建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先受偿权情况，尤其是建设工程价款优先受偿权因无法在不动产登记机关查询，在对执行财产估价时更容易被忽视。为维护实际施工人及抵押权人等优先受偿权人的合法权益，《工作指引》明确规定若标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的，在估算财产可供执行的价值时，应当扣除优先受偿金额。   法条索引：《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第6条：查封、扣押、冻结标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的，在估算查封、扣押、冻结财产可供执行的价值时，应当扣除优先受偿金额。   明确了开发企业预售商品房的查封规则   （1）当查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的，《工作指引》明确了房地产管理部门和房地产开发企业协助义务人的主体身份，并将房地产开发企业的协助义务在两个方面加以规定：一是在房屋符合过户登记条件时通知执行法院，二是在商品房买卖合同解除时，将购房款直接支付至法院账户。该规定充分考虑到了预售商品房的特性，无论商品房买卖合同能否继续履行，申请执行人都能够得到最终受偿，有效提高了执行效率。同时《工作指引》规定了当法院查封被执行人购买的预售商品房时，房地产开发企业有权申请执行异议。   （2）当被执行人为房地产开发企业时，《工作指引》明确规定对其名下已经办理销（预）售许可的商品房仍然可以查封，只是应当查明已销售和交付的事实，并记入查封笔录即可。司法实践中，当开发商作为被执行人时，法院对于其已经办理预售的商品房能否查封始终犹豫不决，本次《工作指引》明确了对于此类商品房可以进行查封。如预售商品房案外人认为法院的查封行为侵害自身合法权益时，可以通过向执行法院申请排除执行。   法条索引：《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第17条： 查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的，以房地产管理部门和房地产开发企业为协助义务人。向房地产开发企业送达的协助执行通知书可以写明，该房屋符合办理过户登记条件时通知执行法院，房地产开发企业与被执行人解除买卖合同时，应当将依据合同退还给被执行人的购房款支付至法院账户。预查封期间，买卖合同依法解除，房地产开发企业将购房款支付至法院账户的，执行法院应当解除预查封。执行过程中，房地产开发企业请求排除执行的，按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。 第18条： 被执行人为房地产开发企业的，对其名下已办理销（预）售许可的商品房可以查封，但查封时应查明房产销售、交付的事实，并记入查封笔录。执行过程中，案外人请求排除执行的，按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。   规定了超额查封后当事人和解规则          在现行规定下，当不动产标的被超额查封后，法院往往基于被执行人一方的异议而决定是否解封，在对法院决定不服的一方当事人再提起执行异议。《工作指引》规定了超额查封后当事人的和解规则，即被执行人认为明显超标的查封的，执行法院可以组织被执行人和申请执行人协商，申请执行人认可的，可以直接解除对超标的部分的查封。该规定能够有效提高执行效率，节省司法资源。   法条索引：《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第33条：执行法院发现明显超标的查封的，可以依职权解除对超标的部分的查封。申请执行人对解除行为不服的，按照民事诉讼法第二百二十五条的规定审查。