一、问题的提出

在商品房的期房买卖中，开发商与购房者签订商品房买卖预售合同时，商品房尚未建成，因此对将来交付房屋的实际情况，如面积、入户门的开门朝向等往往体现在合同或作为合同附件的分户平面图中。实践中，若合同或作为合同附件的分户平面图中体现的入户门开门朝向外开，而交付房屋的入户门开门朝向为内开，购房者起诉要求开发商进行赔偿，在认定开发商违约的情况下，开发商对购房者的损失赔偿如何确定？对于该问题，本文将结合司法判例进行简要分析。

二、案例检索

案例一：周某、某艺术创意产业发展有限公司商品房销售合同纠纷--昆山市人民法院民事判决书（2017）苏0583民初6684号

2012年11月周某与某艺术创意产业发展有限公司签订了一份房屋买卖合同，合同中房屋结构平面图清楚标示入户门为外开，但在实际交房时，周某发现入户门变成了内开，周某以对方违约为由，要求某艺术创意产业发展有限公司赔偿其损失。

法院认为：双方未就入户门朝向产生的违约责任进行约定，但入户门内开必然对门内空间使用产生影响，被告应当承担违约损失。入户门的外开或内开对住户及门内外的使用通行均会产生影响，相比较入户门外开方式而言，房屋入户门内开对门转动所涉房内区域影响较大；房屋面积本身不因入户门朝向而产生变化，该影响主要是致使门转动区域实际使用功能弱化，该使用功能受到影响双方未约定违约金，亦难以精准计算损失金额。本案所涉入户门宽为87CM，根据门的宽度计算出门转动所涉及的四分之一圆面积约为0.6平方米（3.14*0.87*0.87/4），参照购房合同约定的房价4928元/平方米计算影响面积金额为2956.80元，本院酌情考虑使用功能受限与房屋面积完全不存在有所区别，认定原告损失为2956.80元的60%即1774.08元。

案例二：某房地产开发有限公司与郑某民商品房销售合同纠纷案--(2014)鄂宜昌中民二终字第00301号

郑某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同附件中分户平面图明确表明入户门为外开方式，而某房地产开发有限公司实际提供的房屋入户门为内开方式，郑某以此为由，要求房地产开发有限公司赔偿其损失。

法院认为：开发商将入户门由外开改为内开影响买受人的家庭入户门使用习惯，且入户门由外开改为内开影响买受人屋内空间的使用，故开发商应赔偿因门内开而给郑某造成的损失。法院按照入户门内开后影响使用的面积价值的50%计算损失，即影响的使用面积为3.14×1米²÷4=0.79平方米，造成的损失为4840元×0.79×50%=1911.80元。

案例三：胡某与某置业有限公司商品房销售合同纠纷案--济南市市中区人民法院(2021)鲁0103民初285号

胡某与某置业有限公司签订商品房买卖合同，原告购房时户型册子上入户门是外开门，合同签订后某置业公司交付了房屋，胡某以置业公司将入户门外开改为内开给自己带来了潜在安全隐患且占用了房屋内套内建筑面积，起诉至法院要求赔偿其经济损失。

在此案例中，根据原被告提供的证据，法院认为，被告置业公司不存在违约交付的情形，但，虽然法律法规对入户门朝向没有强制性规定，实际生活中入户门既有外开情形也有内开情形存在，但是在同一小区、同一楼栋、同一楼层交房时入户门朝向不一致，对业主的生活及心态有一定影响，根据公平合理原则，酌定被告补偿原告6000元。

三、本所律师观点

实践中，在《商品房买卖合同》中往往不会约定在入户门朝向不一致的情形下的开发商的违约责任，法律上亦没有对入户门开关朝向的强制性规定，业主主张的开发商赔偿其经济损失的确定成为重要的问题。本所律师认为，入户门内开并未减损房屋内的实际面积，仅仅导致临近入户门局部区域的使用功能有所弱化，实践中亦存在入户门内开的情形，因此，入户门区域使用功能的弱化对购房者的使用影响是极为有限的，以影响入户门区域使用面积价值（门的宽度计算出门转动所涉及的四分之一圆面积与合同约定的涉案房屋单价的乘积）为基础，酌情考虑使用功能受限的程度计算损失，能够合理的弥补入户门内开给购房者造成的损失。

四、律师提醒

（一）开发商应严格审查商品房买卖合同及所附分户平面图，使其与规划、设计、施工保持一致。

（二）在合同中约定“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准”，规避审核不严时可能发生的法律风险。

（三）如涉及影响房屋质量和使用功能的经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，开发商及时履行通知购房者的义务，并留存相关证据。